被遺忘的“三道紅線”，其實(shí)一直都在！

“三道紅線”政策未取消 各項(xiàng)指標(biāo)均沒有變化 

中交地產(chǎn)：“三道紅線”橙檔

4月25日，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)旗下房地產(chǎn)上市平臺(tái)中交地產(chǎn)舉行2022年度業(yè)績(jī)說明會(huì)。

作為融資渠道相對(duì)寬松的央企，中交地產(chǎn)至今仍未滿足“三道紅線”指標(biāo)令人生疑。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，企業(yè)標(biāo)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比分別為70.44%、138.82%和1.12（倍），屬于“三道紅線”中的“橙檔”企業(yè)，引發(fā)深交所問詢。

深交所要求企業(yè)說明“最近三年末，發(fā)行人剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率高于同行業(yè)可比上市公司”的原因，中交地產(chǎn)也在同日的公告作出回復(fù)。

其表示，發(fā)行人股本和資本公積金額較小，上市后較少進(jìn)行股權(quán)融資，合并權(quán)益金額較??；發(fā)行人在2020年末、2021年末、2022年末的股本和資本公積合計(jì)占合并權(quán)益比例分別為6.41%、4.60%、4.50%，同行業(yè)平均占比分別為35.01%、42.28%、36.19%，發(fā)行人股本及資本公積顯著小于同行業(yè)可比公司。

同時(shí)，由于房地產(chǎn)開發(fā)需要較大金額的資金，多年來公司主要依賴債權(quán)融資籌集資金，因此，資本結(jié)構(gòu)中負(fù)債金額占比相對(duì)較高，導(dǎo)致剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率較高。

數(shù)據(jù)顯示，截至2022年末，中交地產(chǎn)持有房地產(chǎn)項(xiàng)目115個(gè)，土地總面積1056.45萬平方米，在建及待建面積1648.67萬平方米。

行業(yè)面臨重新洗牌

進(jìn)入2023年，在政策多輪救市、疫情防控放開等因素下，市場(chǎng)呈現(xiàn)底部復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，房企紓困也取得進(jìn)展。今年年初，佳兆業(yè)、景瑞控股、融創(chuàng)等房企成功復(fù)牌，走出了關(guān)鍵性的一步，但未來走勢(shì)仍不明朗。

3月10日，佳兆業(yè)復(fù)牌后，股價(jià)一度跌近40%。4月13日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司復(fù)牌股價(jià)即遭腰斬，大跌55%。

“佳兆業(yè)和融創(chuàng)股價(jià)下跌，主要因素除了長(zhǎng)期停牌所累積的投資者自身的流動(dòng)性壓力外，還和市場(chǎng)目前對(duì)于房地產(chǎn)板塊未來走勢(shì)的信心尚待恢復(fù)有關(guān)?！盜PGLOBAL中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)說。

與此同時(shí)，很多房企仍然處于停牌中，截至目前，包括恒大、世茂、奧園、花樣年等在內(nèi)的房企仍未公布2022年年報(bào)。

4月7日，新力控股成為第一個(gè)倒下的爆雷房企。同日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布可能被終止上市的第一次風(fēng)險(xiǎn)提示公告。

業(yè)內(nèi)人士表示，房企退市潮可能將會(huì)來到，而國(guó)內(nèi)上市房企格局分化將更為顯著。

“新力控股退市是房企爆雷的延續(xù)，也是行業(yè)整體下行的集中表現(xiàn)?！北本┦芯凉删ㄉ钲冢┞蓭熓聞?wù)所律師、深圳電視臺(tái)財(cái)經(jīng)評(píng)論員陸暉在接受大河財(cái)立方記者采訪時(shí)表示，“出險(xiǎn)房企面臨的最本質(zhì)問題是負(fù)債過高導(dǎo)致資不抵債，非常直接地反映在資本市場(chǎng)上。這警示著同樣身陷債務(wù)危機(jī)的房企，一旦觸發(fā)條件將會(huì)面臨退市的處境，企業(yè)被掐斷融資渠道、喪失重組的價(jià)值，最終大概率會(huì)被破產(chǎn)清算?！?/span>

諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師關(guān)榮雪告訴大河財(cái)立方記者，國(guó)內(nèi)上市房企格局或?qū)⑦M(jìn)一步分化，優(yōu)質(zhì)頭部房企在融資等方面獲得更大支持，率先在市場(chǎng)修復(fù)進(jìn)程中搶占更多話語權(quán)。另外，部分臨近或腳踩風(fēng)險(xiǎn)線的房企，短期內(nèi)仍將陷入融資、經(jīng)營(yíng)等方面的困局。

“從目前的情況預(yù)計(jì)，大多數(shù)出險(xiǎn)房企債務(wù)重組工作不會(huì)很順利，因?yàn)樯婕案鞣N各樣的問題和困難，外加多數(shù)企業(yè)業(yè)績(jī)情況不理想，可能因無法按時(shí)發(fā)布財(cái)報(bào)等諸多情況被強(qiáng)制摘牌，房企的退市潮有可能會(huì)出現(xiàn)。”柏文喜說。

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